Gérer un bien en indivision

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en janvier 2021

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Gérer un bien en indivision

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La gestion des biens en indivision peut être source de conflits, même entre des indivisaires ayant de bonnes relations. C'est pourquoi il est toujours préférable de déterminer ensemble la manière dont seront conduits :

  • les actes d'administration ;
  • les actes conservatoires ;
  • les actes de disposition ;
  • la jouissance des lieux.

Afin d'éviter les mésententes, il peut être préférable de rédiger une convention d'indivision devant notaire. Voici comment procéder pour gérer un bien en indivision.

1. Déterminez ensemble les actes d'administration

Par acte d'administration, on entend la réalisation de travaux non nécessaires à la conservation du bien, la conclusion d'un bail, ou la conduite de toute action destinée à gérer le bien immobilier dans sa destination prévue.

Décidez à l'amiable de la gestion de l'indivision

Les indivisaires doivent se réunir afin d'attribuer à chacun une tache précise :

  • Qui s'occupera de gérer la mise en location ?
  • Qui s'occupera d'entretenir les relations avec les prestataires chargés de l'entretien (jardinier, électricien…) ?
  • Qui s'occupera des relations administratives avec les collectivités locales ?
  • etc.

Ayez recours au vote pour gérer l'indivision

Au cas où les indivisaires n'arriveraient pas à se mettre d'accord, ils peuvent avoir recours au vote afin de prendre les décisions administratives. Les mesures sont considérées comme adoptées, dès lors qu'elles ont obtenu la majorité des deux tiers.

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2. Mettez-vous d'accord sur les actes conservatoires

Est considérée comme acte conservatoire, toute action visant à conserver un bien immobilier.

Prenez la décision entre tous les indivisaires

Il est bien entendu toujours préférable de réunir les indivisaires, d'accepter ensemble la nécessité des travaux et de choisir ensemble les prestataires pour gérer l'indivision.

Prenez la décision seul

La loi autorise un seul indivisaire à financer des actes conservatoires. Il aura ainsi le droit de se rembourser sur des fonds indivis disponibles (un compte bancaire commun), ou sur les ressources futures du bien immobilier, dans le cas d'immeubles locatifs.

L'indivisaire doit :

  • Demander un diagnostic technique à un professionnel, comme un architecte ou un technicien accrédité. L'objectif est d'obtenir un document officiel, mettant en avant le besoin impératif de travaux.
  • Aviser les autres indivisaires par lettre recommandée avec accusé de réception ou pli d'huissier, et joindre le diagnostic.

Obligez les indivisaires à participer à la gestion de l'indivision

Si un seul des indivisaires ne souhaite pas prendre les travaux à sa charge pour se faire rembourser, il peut demander au tribunal de grande instance (pour des sommes en jeu supérieur à 10 000 €), ou au tribunal d'instance d'obliger les autres indivisaires à participer financièrement.

L'indivisaire doit pour cela présenter un diagnostic établi par un professionnel afin de prouver la nécessité des réflexions.

3. Effectuez les actes de disposition

Par acte de disposition, on entend toute action ayant un impact direct sur le sort du bien. Il peut s'agir de la vente, mais également du changement de destination (transformation en local commercial), ou de la mise en place d'une hypothèque sur l'immeuble.

Obtenez la majorité des indivisaires

En ce qui concerne la conduite des actes de disposition, l'unanimité des indivisaires est requise. Ces derniers peuvent donc se mettre d'accord verbalement, ou procéder à un vote. Dans ce dernier cas, la totalité des indivisaires ou de leurs représentants doit avoir voté pour.

Obligez les protagonistes

Lorsque l'acte de disposition empêche la mise en péril du bien, il existe 2 solutions pour obliger les indivisaires réticents :

  • le vote à la majorité des deux tiers ;
  • la saisine du tribunal de grande instance.

4. Entendez-vous sur la jouissance du bien immobilier

Le problème se pose lorsqu'il s'agit d'une résidence secondaire. Effectivement, chacun des indivisaires a le droit de l'occuper en proportion de la quote-part qu'il détient dans l'indivision.

Ce type de gestion ne peut se faire qu'à l'amiable, les indivisaires peuvent attribuer certaines dates de jouissance à chaque indivisaire dans l'année.

Afin de pérenniser ces accords, ils peuvent avoir recours à la convention d'indivision.

5. Établissez une convention d'indivision

La convention d'indivision est un acte notarié, par lequel les indivisaires s'engagent à suivre une certaine ligne de conduite.

Chacun doit se tenir à ce qui est écrit, cela peut concerner :

  • l'alimentation régulière d'un compte bancaire destiné à l'entretien des lieux ;
  • la conduite de certains travaux ;
  • le maintien des lieux pour une certaine destination : location, résidence, location professionnelle...
  • la jouissance pendant certaines périodes de l'année.

Pour établir une convention d'indivision, il suffit de s'adresser à un notaire.

L'établissement de la convention d'indivision suppose l’unanimité des indivisaires. La convention peut obliger à maintenir l’indivision pendant une certaine durée : les co-indivisaires renoncent ainsi à leur droit de demander le partage pendant cette durée, durée qui ne peut être supérieure à 5 ans renouvelables par décision expresse et unanime, ou tacitement. La convention de gestion de l'indivision peut également être conclue pour une durée indéterminée. Le partage peut, en ce cas, être provoqué à tout moment, pourvu que ce ne soit pas de mauvaise foi.

La convention d’indivision peut avoir pour objet l’administration de l’indivision : ainsi, la convention peut prévoir qu'en l'absence d'incapables certaines catégories de décisions seront prises autrement qu'à l'unanimité. Cependant, il convient de rappeler qu'aucun immeuble indivis ne peut être aliéné sans l'accord de tous les indivisaires, s'agissant d'un acte de disposition. Les co-indivisaires peuvent nommer un ou plusieurs gérants, choisis ou non parmi eux, pour gérer l'indivision. Les modalités de désignation et de révocation du gérant doivent être déterminées par une décision unanime des indivisaires. Le gérant de l'indivision représente les indivisaires dans la mesure de ses pouvoirs, soit pour les actes de la vie civile, soit en justice. Il a l'obligation d'indiquer le nom de tous les indivisaires dans l'acte de procédure.

Le gérant nommé administre l'indivision et exerce, à cet effet, les pouvoirs attribués à chaque époux sur les biens communs. Il ne peut, toutefois, disposer des meubles corporels que pour les besoins d'une exploitation normale des biens indivis, ou encore s'il s'agit de choses difficiles à conserver ou sujettes à dépérissement.


Le gérant a droit, sauf accord contraire, à la rémunération de son travail. Les conditions en sont fixées par les indivisaires, à l'exclusion de l'intéressé, ou, à défaut par le président du tribunal de grande instance statuant à titre provisionnel.

Enfin, le gérant répond, comme un mandataire, des fautes qu'il commet dans sa gestion de l'indivision.

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