Vente en indivision

À jour en Septembre 2017

Écrit par les experts Ooreka

Des coindivisaires peuvent à tout moment vendre le bien immobilier en indivision, soit à l'un d'eux, soit à un tiers.

La décision de vendre un bien en indivision

La vente d'un bien en indivision peut être motivée par plusieurs raisons :

Quelle que soit la raison, la vente du bien immobilier peut être demandée par n'importe quel coindivisaire, dans la mesure où « nul n'est contraint de rester dans l'indivision ». Dès lors, 2 hypothèses :

  • les coindivisaires sont d'accord pour vendre le bien : la vente se fait à l'amiable, par les coindivisaires eux-mêmes ;
  • les coindivisaires sont en désaccord sur le principe et/ou les modalités de la vente : les coindivisaires doivent avoir recours au tribunal de grande instance.

Bon à savoir : la vente judiciaire est une procédure lourde qu'il est préférable d'éviter ; le juge peut notamment bloquer la vente pendant 2 à 5 ans, si l'intérêt d'un coindivisaire le justifie.

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Les modalités de vente en indivision

Pour vendre un bien indivis, l'unanimité des indivisaires est requise. Ces derniers peuvent se mettre d'accord verbalement, ou procéder à un vote. Dans ce dernier cas, la totalité des indivisaires ou de leurs représentants doit avoir voté pour.

Bon à savoir : un régime particulier existe pour les biens immobiliers situés en Corse et ayant fait l'objet d'un acte de notoriété acquisitive avant le 31 décembre 2027 : la majorité des 2/3 des indivisaires suffit pour les actes de disposition, tels que la vente du bien.

La vente d'un bien en indivision peut prendre 3 formes :

  • Le bien est vendu à un tiers : dans ces conditions, la vente du bien immobilier provoque la fin de l'indivision.
    • Chaque coindivisaire récupère son pourcentage de parts en argent, sur le produit de la vente du bien.
    • L'intervention d'un notaire est obligatoire lors de la vente d'un bien en indivision : il est chargé de dresser l'acte liquidatif.

Attention : le pourcentage de chacun – pris en compte pour calculer les parts lors de la vente – est précisé dans l'acte d'acquisition ; c'est pourquoi il est important que le pourcentage de chacun corresponde réellement à sa participation financière.

  • Le bien est vendu à un ou plusieurs coindivisaires :
    • Si tous les co-indivisaires ne souhaitent pas vendre le bien, et qu'ils ont les moyens financiers, ils peuvent racheter la part du co-indivisaire qui souhaite vendre.
    • Dans cette hypothèse, les co-indivisaires qui rachètent la part de celui qui vend restent en indivision entre eux.

Exemple : A, B et C achètent ensemble une maison, qu'ils habitent tous les 3 ; A paye 100, B paye 200 et C paye 250. C veut déménager alors que A et B veulent rester dans la maison : A et B peuvent racheter la part de C, soit 250 + la plus-value ; A et B demeurent dans la maison en indivision.

Bon à savoir : dans le cadre d'une indivision suite à un divorce ou une rupture de pacs, l'ex-conjoint qui décide de racheter la demi-part de l'autre bénéficie de frais de notaire réduits à 2,5 % du prix de vente du bien immobilier.

  • La part de celui qui veut vendre est vendue à un tiers :
    • Si tous les coindivisaires ne souhaitent pas vendre le bien, mais qu'ils n'ont pas les moyens financiers de racheter la part du coindivisaire qui souhaite vendre, ce dernier peut vendre sa part à un tiers.
    • Cette hypothèse est rare, car cela signifie qu'un tiers se retrouve en indivision avec les coindivisaires d'origine.

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