SCI ou indivision ?

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en novembre 2020

Sommaire

Acheter un bien immobilier à plusieurs peut se faire de différentes manières : en constituant une SCI, en copropriété, avec un démembrement de propriété ou sous le régime de l'indivision. Nous faisons le point sur ces différents régimes, avec leurs avantages et inconvénients.

SCI, copropriété, démembrement de propriété, indivision : définitions

Lorsque plusieurs personnes achètent ensemble un bien immobilier (terrain, appartement, etc.), le régime qui s'applique par défaut – en dehors de toute stipulation contraire – est l'indivision ; mais il est possible de choisir un autre régime :

  • SCI (société civile immobilière) :
    • les acquéreurs créent une société dont ils sont les associés ;
    • c'est la société qui achète le bien immobilier, chaque associé détient le nombre de parts correspondant à sa contribution financière.
  • copropriété : le bien immobilier peut être divisé en lots ; chaque lot est attribué à un acquéreur distinct, chaque acquéreur est seul propriétaire de son lot ;
  • démembrement de propriété :
    • la propriété d'un bien peut être démembrée en 2 droits : l'usufruit et la nue-propriété ;
    • un des acquéreurs détient l'usufruit, l'autre la nue-propriété.
  • indivision : chaque acquéreur coindivisaire détient une quote-part du bien en indivision, sans que la part de chacun soit identifiée en nature.

Ces différents régimes présentent chacun des avantages et des inconvénients, et sont adaptés à telle ou telle situation.

Risques de l'indivision : deux inconvénients majeurs

La gestion des biens exige l'accord des indivisaires, en particulier lorsqu'il s'agit de céder tout ou partie des biens. Ce qui peut alors entraîner un certain nombre de blocages.

En pratique, pour pallier ce blocage, les indivisaires peuvent conclure une convention d'indivision, qui doit être rédigée par un notaire et publiée au service de la publicité foncière (anciennement : conservation des hypothèques). Dans ce document est désigné un gérant, dont les indivisaires définissent ensemble les modalités de révocation et les pouvoirs de gestion.

Cette convention est d'une durée maximale de 5 ans, et le gérant doit surtout obtenir l'accord des indivisaires pour certains actes importants (notamment les actes de disposition et engageant l'indivision sur du long terme).

Par ailleurs, dans le cadre d'une indivision, la loi prévoit que tout indivisaire peut exiger de récupérer sa part, y compris devant les tribunaux en cas de désaccord. Même si cela doit provoquer le partage et la mise en vente du bien.

SCI : avantages et inconvénients

Par rapport à l'indivision, la gestion d'une SCI se révèle plus souple. Ainsi, notamment, le gérant peut être investi de pouvoirs plus étendus, les statuts peuvent être adaptés et prévoir, par exemple, des majorités différentes selon les types de décisions.

En outre, le titulaire de parts de SCI ne peut les céder que s'il trouve preneur, de même qu'il ne peut demander la dissolution de la société civile qu'à certaines conditions, très restrictives.

SCI : avantages selon l'objectif recherché

SCI pour favoriser un conjoint

Les conjoints mariés peuvent décider de changer de régime matrimonial, mais la procédure est alors longue et coûteuse. Alors qu'il est possible pour ces époux, dans le cadre d'une SCI, de définir librement les règles de fonctionnement ainsi que la répartition des parts d'une société civile, laquelle détient un ou plusieurs de leurs biens immobiliers.

SCI pour favoriser un concubin

Pour éviter de posséder des biens en indivision, les concubins ont intérêt à créer une société civile, surtout pour acquérir un bien immobilier. En effet, cette opération permet une protection efficace du survivant par démembrement croisé des parts. La société civile et le démembrement de propriété sont des outils patrimoniaux que les notaires associent utilement pour permettre à l’usufruitier de rester maître de son patrimoine. Comme l’usufruit est par définition temporaire, c’est l’usufruitier qui est concerné par le démembrement. Ainsi constitué, le montage permet à l’usufruitier de continuer à percevoir les revenus (location, dividendes, intérêts) et d’en prévoir sa transmission à ses héritiers.

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SCI pour une prise en charge du passif

L'un des inconvénients majeurs des donations est que les dettes liées à un bien ne sont pas déduites de la valeur de ce dernier pour le calcul des droits de donation. En revanche, si ce bien est possédé par une SCI, la valeur des parts sociales tient compte du passif supporté par la société civile.

SCI et allègement des droits de succession

Quand un héritier reçoit des biens en nue-propriété, l'administration fiscale peut lui accorder, à sa demande, un différé de paiement des droits de succession.

A contrario, si ce même héritier reçoit des parts de SCI en nue-propriété, les biens possédés par cette société civile peuvent être librement cédés, sans que l'administration fiscale remette en cause le différé de paiement accordé. En effet, ce n'est seulement qu'au moment de la cession des parts de la SCI que les droits de succession deviennent exigibles.

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SCI : inconvénients

Le choix de la constitution d'une SCI peut aussi s'avérer contraignant, et présenter des inconvénients en termes de formalisme et de coût. En effet, la constitution de la société civile impose l'accomplissement de formalités de publicité au greffe du tribunal de commerce, ainsi que la rédaction de statuts par un professionnel du droit (avocat ou notaire).

Autre inconvénient majeur de la SCI : les associés sont indéfiniment responsables, et ce sur leurs biens propres, des dettes de la société. Concrètement, cela signifie que ces associés engagent leur patrimoine personnel, même si cet engagement est proportionné à leurs parts détenues dans le capital social de la société civile.

Enfin, le fonctionnement de la SCI impose d'accomplir des démarches propres à la vie de toute société : une assemblée générale doit ainsi être réunie chaque année, un bilan annuel doit également être établi suivant la même fréquence. De plus, il est nécessaire de nommer un gérant, afin que ce dernier gère et représente la société civile.

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Comparatif entre une SCI, copropriété, démembrement de propriété ou indivision

  Formalités Fonctionnement Fin
SCI
  • Formalités de création de société : rédaction de statuts, enregistrement, publication, etc.
  • Coût : 250 € minimum
Avantages :
  • Règles librement fixées dans les statuts
  • Gestion par un gérant nommé dans les statuts
Contrainte : tenue des comptes obligatoire
Dissolution, soumise à des formalités
Copropriété
  • Réalisation d'un « état descriptif de division » par un géomètre
  • Rédaction d'un règlement de copropriété
  • Coût : rémunération du géomètre
  • Chaque copropriétaire est seul propriétaire de son lot.
  • Les copropriétaires sont en indivision sur les parties communes
Chaque copropriétaire peut librement vendre son lot
Démembrement
  • Démembrement de propriété par notaire
  • Coût : frais de notaire
L'usufruitier peut occuper le bien ou en percevoir les loyers, le nu-propriétaire a le pouvoir de disposer librement du bien Au décès de l'usufruitier ou à l'arrivée du terme fixé, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété du bien
Indivision Aucune formalité Unanimité ou majorité des 2/3, selon les règles de gestion indivision Sortir de l'indivision

Pour schématiser :

  • l'indivision est très adaptée aux concubins ou partenaires de PACS, à condition de prévoir des dispositions favorables au coindivisaire survivant dans une convention d'indivision ;
  • la SCI et le démembrement de propriété présentent des avantages fiscaux, notamment en matière successorale ;
  • la copropriété permet de rendre les acquéreurs complètement indépendants, en créant plusieurs biens sur la base de 1 seul.
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