Liquidation de l'indivision

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en janvier 2019

Sommaire

Lorsque des mouvements d'argent ont eu lieu pendant l'indivision, la fin de l'indivision marque le moment de faire les comptes. Comment bien partager l'actif net ? Nous faisons le point.

Liquidation de l'indivision : partage de l'actif net

L'indivision donne généralement lieu à des mouvements d'argent. Si ces flux ne sont pas répartis selon les règles légales pendant la durée de l'indivision, il est important de faire les comptes au terme de l'indivision, afin qu'aucun des coindivisaires ne se trouve lésé ou avantagé.

État des lieux

Pendant l'indivision, un coindivisaire peut avancer certains frais ou au contraire se rendre redevable de l'indivision : c'est notamment le cas lorsque des travaux sont effectués par un seul des coindivisaires, ou lorsqu'un bien en indivision est laissé en jouissance à un seul des coindivisaires.

Au terme de l'indivision, le partage peut donner lieu à une « soulte » : c'est le cas lorsque la valeur du lot reçu par un coindivisaire ne correspond pas à ses parts dans l'indivision.

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Pour mettre les comptes en conformité avec les règles légales de l'indivision, il faut calculer l'actif net, c'est-à-dire la différence entre l'actif et le passif, afin de partager le résultat entre les coindivisaires, proportionnellement à leurs parts dans l'indivision.

Calcul de l'actif

L'actif se compose de la valeur des biens indivis, l'indemnité d'occupation due par le coindivisaire qui a joui seul du bien, les loyers perçus par un coindivisaire pour le compte de l'indivision, etc.

En pratique et en matière de succession, l'actif se compose ainsi :

  • des biens laissés par le défunt : c'est-à-dire les biens qui existent dans son patrimoine au jour de son décès, ainsi que ceux qui ont été remplacés par d'autres biens (on appelle cela la subrogation) ;
  • des biens rapportés à la succession, ou de l'indemnité due au titre de ce rapport ;
  • des fruits et des revenus des biens indivis : ce sont les loyers, ou l'indemnité d'occupation mise à la charge d'un cohéritier qui occupe exclusivement le bien indivis. Dans ce dernier cas, la loi et la jurisprudence constante estiment que « l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité », et que cette indemnité est même due même en l’absence d’occupation effective des lieux. L'indemnité d'occupation est également due si le bien indivis n’a pas produit de revenus. Le point de départ de cette indemnité est le premier jour de la jouissance privative ;
  • des créances relatives à un ou des biens indivis.

Calcul du passif

Le passif se compose des impôts acquittés par un coindivisaire pour le compte de l'indivision, des frais avancés par un coindivisaire pour effectuer des travaux sur un bien indivis, de l'emprunt restant dû sur un bien acquis en indivision, etc.

En matière de succession et de concubinage, le passif est constitué par :

  • les dettes du défunt à l'égard d'un héritier : c'est le cas par exemple d'un prêt qui aurait été consenti à la personne décédée par un de ses héritiers ;
  • les dettes de l'indivision : généralement, il s'agit des améliorations faites par un indivisaire sur le bien indivis, avec ses deniers personnels. Selon l’article 815-13 du Code civil, « lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation ». En effet, la plus-value accroît la valeur du bien indivis : elle appartient donc à l’indivision. Cependant, le concubin qui a engagé les dépenses pour apporter cette plus-value a droit à une indemnisation : en pratique, la créance est égale à la plus-value apportée au bien, mais le juge peut modérer son montant. S'agissant des dépenses de conservation, l’article 815-13 du Code civil rappelle qu'« il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens ». Cela signifie que la jurisprudence assimile les dépenses de conservation aux dépenses d'amélioration.
  • les dettes de la succession : c'est le cas de la créance de salaire différé envers un héritier.

Liquidation de l'indivision : illustration

A, B et C héritent d'un appartement, d'une maison et d'une toile de maître, biens sur lesquels ils se retrouvent en indivision. A et B permettent à C d'habiter la maison, et l'appartement est mis en location après que A a fait des travaux d'amélioration, à ses frais. Au cours des années durant lesquelles A, B et C restent en indivision, B s'acquitte des différents impôts sur les biens indivis.

A, B et C décident finalement de mettre un terme à l'indivision, en procédant au partage des biens :

  • Évaluation des biens :
    • les biens indivis sont évalués au jour du partage ;
    • l'appartement vaut 150, la maison vaut 600 et la toile de maître vaut 150. A, B et C sont héritiers à parts égales, ils doivent donc récupérer chacun 1/3 de la valeur des biens ;
    • dans cette hypothèse, il y a 3 biens de valeur différente, ils ne peuvent donc pas être attribués de manière équitable : il y a lieu à partage avec soulte.
  • Calcul de l'actif net :
    • C doit une indemnité d'occupation de la maison, pour toute la durée au cours de laquelle il a occupé le bien ; cette indemnité est égale à la valeur locative du bien, multipliée par le nombre de mois d'occupation du bien par C, et est partagée à parts égales (proportionnellement aux parts de chacun dans l'indivision) entre A, B et C ;
    • les sommes perçues à titre de loyers sur l'appartement sont de même partagées à parts égales entre A, B et C ; si les loyers ont été encaissés par un seul des coindivisaires, ce dernier doit rembourser les 2 autres, si les loyers ont été déposés sur un compte en indivision, A, B et C se partagent les sommes ;
    • A doit être indemnisé par B et C pour les travaux d'amélioration réalisés sur l'appartement ; cette indemnisation correspond à la plus-value résultant des travaux, cette plus-value étant évaluée au jour du partage. Concrètement, A doit récupérer la somme correspondant à la différence entre la valeur du bien au jour du partage et la valeur du bien au jour des travaux ;
    • B doit être indemnisé pour les impôts qu'il a avancés ; la somme totale est divisée en 3, A et C devant chacun 1/3 à B ;
    • pour le partage, C conserve la maison, A reçoit l'appartement et B la toile de maître. C doit donc verser une soulte à B et C. Pour calculer cette soulte, il faut diviser la somme de tous les biens par 3 : 600 + 150 + 150 = 900, 900 : 3 = 300. A, B et C doivent chacun récupérer 300, C doit donc 150 à A et 150 à B.
  • Bilan :
    • A reçoit l'appartement + 1/3 de l'indemnité d'occupation + 1/3 des loyers + le montant de la plus-value effectuée sur l'appartement + 150 – 1/3 des impôts ;
    • B reçoit la toile de maître + 1/3 de l'indemnité d'occupation + 1/3 des loyers + 2/3 des impôts + 150 ;
    • C reçoit la maison + 1/3 des loyers – 2/3 de l'indemnité d'occupation – 1/3 des impôts – 300.

Liquidation de l'indivision : contestation

En cas de contestation, le notaire en charge des opérations doit transmettre au juge un procès-verbal dit « de difficultés » qui reprend les demandes des parties et le projet d'état liquidatif.

En cas de désaccords entre les indivisaires, notamment sur l'opportunité ou les modalités du partage, tout indivisaire peut aussi saisir le tribunal de grande instance afin de demander un partage judiciaire. Dans ce cas, l'avocat mandaté doit assigner les autres membres de l'indivision. L'assignation doit mentionner impérativement :

  • les démarches qui ont été entreprises pour parvenir à un partage amiable ;
  • l'identification et le descriptif précis des biens indivis à partager ;
  • les demandes et intentions de l'indivisaire demandeur.

Une fois saisi, le tribunal ordonne soit la licitation (la vente aux enchères publiques), soit le partage. Le partage judiciaire ne devient définitif qu'après son homologation par le tribunal. Le jugement d'homologation ordonne le tirage au sort des lots attribués aux indivisaires.

Quand le partage judiciaire est entrepris, le tribunal désigne :
  • un juge pour surveiller les opérations ;
  • un notaire pour suivre les nouvelles opérations de liquidation et de partage. Il incombe à l'officier public nommément désigné d'établir un acte de partage, ou un procès-verbal de difficultés si de nouvelles contestations apparaissent, de présenter le résultat des opérations dans un état liquidatif soumis à l'homologation du tribunal.
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