Gestion indivision

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en octobre 2020

Sommaire

La loi encadre la gestion d'un bien indivis par des règles parfois contraignantes : il est cependant possible de les aménager.

Gestion d'un bien indivis : les règles légales

Quels actes par qui ?

  Actes conservatoires Actes d'administration Actes de disposition
Définition
  • Actes destinés à la bonne conservation du bien.
  • Actes de gestion courante.
  • Tous les coindivisaires doivent être obligatoirement informés.
  • Actes les plus graves.
Qui peut les effectuer ? Tout indivisaire est autorisé à passer seul ce type d'actes. Le ou les indivisaires détenteurs d'au moins 2/3 des parts peuvent passer ce type d'actes. L'unanimité est nécessaire à l'accomplissement de ce type d'actes. Cependant, le juge peut autoriser une vente si au moins 2/3 des indivisaires sont d'accord et que :
  • le bien faisant l'objet de la vente n'est pas démembré ;
  • aucun indivisaire n'est absent ou pas en mesure d'exprimer sa volonté.

Aménagements des règles de gestion d'un bien indivis

Lorsque les coindivisaires sont nombreux et/ou en conflit, ils peuvent aménager la gestion du bien pour la rendre plus facile ; deux moyens permettent d'alléger les règles légales de gestion : nommer un mandataire ou conclure une convention d'indivision.

Nommer un mandataire

Les coindivisaires choisissent ensemble un des coindivisaires ou un tiers pour gérer le bien en indivision.

  • Le mandat peut être verbal ou être passé par écrit, par acte sous seing privé (entre les coindivisaires seulement) ou par acte authentique (devant notaire).
  • Le mandat précise les conditions dans lesquelles la gestion doit être assurée par le mandataire. Il peut s'agir :
    • d'un mandat spécial : il autorise le mandataire à passer un type d'actes en particulier ; ou
    • d'un mandat général : le mandataire est chargé d'effectuer tous les actes relatifs à la gestion du bien.
  • Nommer un mandataire permet aux coindivisaires d'éviter des formalités lourdes, et/ou des conflits, dans la mesure où le mandataire prend seul les décisions relatives à la gestion du bien.

Conclure une convention d'indivision

Les coindivisaires peuvent choisir de conclure ensemble une convention d'indivision, c'est-à-dire un contrat au terme duquel ils aménagent les règles légales.

Si, malgré ces aménagements, l'indivision reste une situation trop contraignante pour les coindivisaires, ils peuvent toujours faire le choix de sortir de l'indivision.

Gestion de l'indivision par un seul indivisaire

Lorsqu'un bien est en indivision, chaque indivisaire a, en principe, un droit de jouissance sur ce bien. Par conséquent, si l'un d'entre eux en fait un usage privatif ou obtient un droit de jouissance exclusif à la suite d'un jugement, il est redevable d'une indemnité d'occupation.

Le paiement d'une indemnité d'occupation s'impose dès lors que les autres indivisaires sont privés de leurs droits. Il importe peu que cet indivisaire ait l'usage exclusif du bien qu'il occupe.

Le fait que le logement soit habité par une autre personne n'exempte pas d'indemnisation. Dès lors, et suivant une jurisprudence constante, ont été condamnés à payer une indemnité d'occupation :

À défaut d'accord entre les indivisaires ou de partage provisionnel du bien, l'indemnité due par celui qui en a l'usage privatif doit revenir à l'indivision (art. 815-10 du Code civil).

Les indivisaires lésés ont jusqu'à 5 ans pour réclamer une indemnité d'occupation :

  • en cas de divorce, ce délai démarre à compter de la décision prononçant le versement de l'indemnité, dès qu'elle n'est plus susceptible de recours ;
  • dans les autres cas, l'indemnité n'est due que pour les 5 années qui précèdent la demande. Il est toutefois important de rappeler que l'indivisaire qui occupe les lieux peut renoncer lui-même à la prescription.
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