Bien en indivision

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en octobre 2020

Sommaire

Un bien en indivision est la propriété de plusieurs personnes.

Définition d'un bien en indivision

Un bien en indivision – appelé aussi bien indivis – appartient à plusieurs personnes ; la part de chaque personne sur le bien est identifiée en valeur, mais pas en nature.

N'importe quel bien peut être en indivision : il peut s'agir d'argent, d'un meuble (œuvre d'art, voiture, etc.), d'un immeuble (maison, terrain, etc.) ou d'un titre immatériel (part sociale, action, etc.). Un bien est en indivision soit par l'effet de la loi (lors d'une succession par exemple), soit du fait de la volonté (lorsque plusieurs personnes décident d'acheter ensemble un bien par exemple).

Chaque co-indivisaire détient une quote-part du ou des bien(s), sans que le(s) bien(s) soi(en)t divisible(s) matériellement.

Dans certains cas, le donateur se réserve l'usufruit sur le bien donné :

  • c'est notamment le cas lorsque le donateur utilise personnellement le bien ou qu'il en perçoit des revenus indispensables ;
  • dans ces conditions, garder l'usufruit permet au donateur de donner le bien, tout en continuant à l'utiliser personnellement ou à en percevoir les fruits.

Il convient de rappeler que l'usufruitier n'est pas en indivision avec le nu-propriétaire : l'usufruitier a des droits propres sur le bien (le droit de l'utiliser et d'en percevoir les fruits) et le nu-propriétaire a des droits propres sur le bien (le droit d'en disposer).

En revanche :

  • s'il y a plusieurs usufruitiers, ils sont en indivision ;
  • s'il y a plusieurs nus-propriétaires, ils sont en indivision.

La gestion d'un bien en indivision

Dans la mesure où chaque co-indivisaire détient une quote-part du bien, le bien en indivision doit être géré concomitamment par tous les co-indivisaires, dans le respect des règles légales de gestion indivision.

En outre, un bien peut rapporter de l'argent et/ou coûter de l'argent ; dans ces conditions, les co-indivisaires doivent tenir un compte en indivision.

Enfin, pour sortir de l'indivision, les co-indivisaires ont plusieurs possibilités :

  • vendre le bien et s'en partager le prix à proportion des quotes-parts respectives ;
  • partager les biens de la masse de biens indivis entre les co-indivisaires ;
  • un des coindivisaires vend sa quote-part à un autre co-indivisaire ou à un tiers.

Détenir un bien en indivision ou détenir des parts sociales ?

La société est souvent préférable à l'indivision dans le cadre d'un investissement immobilier. En pratique, les notaires conseillent souvent de constituer une société civile immobilière, qui demeure une solution à privilégier pour des investissements de long terme.

Deux motivations essentielles expliquent ce choix :

  • la société permet d'organiser la gestion et la détention du bien immobilier, qu'il soit de jouissance ou de rapport ;
  • la société est un outil qui facilite la transmission du bien immobilier acquis, par donation ou par succession.

La gestion du bien immobilier sur du long terme

Par rapport à l'indivision, la constitution d'une SCI présente plusieurs avantages que nous vous présentons ci-après :

  • les statuts de la SCI comportent des dispositions relatives à la majorité nécessaire pour la prise de décision. Sous le régime de l'indivision, les actes de disposition (la vente par exemple) sont prises à l'unanimité, alors que les décisions de gestion sont prises à la majorité des deux-tiers ;
  • constituer une SCI permet de déterminer librement, et d'adapter précisément dans les statuts les conditions de majorité qui seront les plus opportunes en fonction des objectifs des indivisaires ;
  • rédiger les statuts d'une SCI permet également d'organiser la prise de décision dans le cadre de l'assemblée générale (les règles de convocation) tout en mettant en œuvre une véritable discussion entre les associés grâce à l'ordre du jour. Le régime de l'indivision ne comporte pas une telle procédure (sauf en cas de rédaction d'une convention d'indivision) ;
  • grâce à la SCI, il est possible de mettre en place une co-gérance, afin de partager la gestion avec son conjoint ou ses ascendant (en vue d'une future transmission par exemple).

La prévision d'une transmission patrimoniale

Recourir à une SCI permet d'organiser, du vivant du ou des fondateurs, l'organisation et la gestion de la société pour le jour où les parents ne seront plus là. Un règlement intérieur peut par ailleurs être rédigé, afin de prévoir aussi précisément que possible des règles de vie en commun, ainsi que les prises de décisions.

Enfin, constituer une SCI facilite la donation du bien immobilier du vivant des parents. En effet, la société facilite l'organisation de la donation avec réserve d'usufruit (éventuellement réversible sur la tête du conjoint). Les clauses des statuts permettent d'organiser les droits respectifs de l'usufruitier et du nu-propriétaire.

Concernant le droit de vote, il appartient au nu-propriétaire, sauf pour les décisions concernant l'affectation des bénéfices, où il est réservé à l'usufruitier (les statuts peuvent déroger à cette disposition).

Toutefois, pour les autres décisions, le nu-propriétaire et l'usufruitier peuvent convenir que le droit de vote sera exercé par l'usufruitier (article 1844 du Code civil, tel qu’issu de la loi n° 2019-744 du 19 juillet 2019). Il est dès lors possible de donner des droits de vote étendus à l'usufruitier, et surtout de donner des pouvoirs importants au gérant (droit de vendre un actif par exemple, et d'en racheter un autre). 

Indivision

Indivision : votre guide gratuit à télécharger

Vous trouverez au sein de ce guide rédigé par des auteurs spécialisés :

  • Une vision complète pour comprendre le sujet
  • Les infos essentielles pour faire les bons choix
  • Des conseils sur la gestion de l'indivision
Télécharger Mon Guide